*農地転用*Agricultural land conversion*

* 農地を相続した、農業を引退した、事業用に見つけた土地が農地だった *

例えば・・・農地を雑種地や宅地に変更するだけで、使用の用途は広がり、他人に貸し出すことで利益が生まれることもあります。

もちろん、メリットだけではありませんので、デメリットも考慮することが大切です。

様々な理由・状況で農地の活用や所有方法について悩まれている方も少なくないかと思います。農地転用と言っても、方法や決まり事がたくさん存在しますので、ご自身の目的に合わせたベストな方法を見つけることが大切です。

農地転用とは・・・?

農地転用とは、その言葉のままに『農地(田・畑)を農地以外のものにすること』です。

たとえば、農業をしていた祖父が亡くなり、その農地(畑や田んぼだった土地)を相続し、息子はそこに新しい家を建てたい場合などに必要になる手続きの1つです。

※ ここでいう『農地』とは、「耕作用に供されている土地」と定義付けられており、登記上の地目は関係なく、現況(見た目)が田畑であれば農地として扱われます。

現在の日本では、日本の農業生産力を守るために『農地法』という法律が存在し、個人の意思だけで農地を転用することができません。

自信が所有する農地を転用する場合や、転用目的で農地を購入する場合では該当する法律が異なるため、手続きもそれぞれで異なります。

農地法4条と5条・。*

農地転用には、農地法4条と5条に沿って手続きが必要になります。

この手続きを行わずに勝手に転用行為を行うなどの違反をした場合、『3年以下の懲役または300万円以下の罰金』に処せられることがありますのでご注意ください。

無許可・未届けで工事などを進めた場合、工事停止命令や現状復帰命令が下されます。

***** 手続きには、2パターンあります。 

 

① 農業委員会へ『届け出』をする場合

農地が市街化調整区域内にある場合は、各市町村が指定する提出書類を農業委員会に提出します。

毎月、提出締切日があるため、各農業委員会が設定する締切日を把握しておくとよいでしょう。締切日を過ぎてしまうと、書類審査の開始が1か月遅れてしまうため、転用を急ぐ場合は注意が必要です。スムーズにいけば、締切日から1週間から10日ほどで返答が来ます。

② 都道府県からの『許可』が必要な場合

市街化区域は市街化を推進する地域なので、届出をすれば許可は必要ありませんが、市街化調整区域は市街化を抑制する地域です。

そのため、農地が市街化調整区域の場合は、都道府県知事からの許可が必要となります。

許可申請は農業委員会を経由して、都道府県知事へ提出されるため、締切日から1か月半ほどで返答が来ます。

権利者が農地を転用する『農地法4条』*・。

農家や所有者が自らの農地を転用する場合は、『農地法4条』に該当します。

届出・許可申請に届出料や申請料などの費用はかかりませんが、提出に必要な添付書類などの書類をそろえるために手数料がかかります。

専門的な書類が多いため、行政書士に依頼する方も多く、当事務所でも手続きのお手伝いをさせていただいております。

必要な書類について

・申請書(4条) ・住民票 ・登記事項証明書 ・公図 ・利用計画図(企業による) などです

転用後にその土地でなにか事業を行う場合には、事業計画書や事業証明書(もしくは法人の履歴事項全部証明書)なども必要となります。

目的や土地の大きさによって、必要な書類は異なりますので、市役所などでしっかり確認が必要です。

当事務所でお任せいただければ、すべて代行で取得できますのでご安心ください。

〇 無許可・未届で工事を進めた場合

  契約は有効ですが、工事停止命令もしくは現状復帰命令が下されます。

農地を転用するために権利を設定する行為『農地法5条』*・。

転用目的で農地を売ったり買ったりする場合は、『農地法5条』に該当します。

たとえば・・・・

建設業者が資材置き場や駐車場としての使用を目的に農地を購入する場合です。

廃棄物処理施設の設置目的や、収集運搬業の駐車場としての使用目的でも同様です。

産廃関係の事業用地は、農地では申請できません。

5条の場合も、4条と同様に届出・許可申請に費用は不要ですが、届出・申請に必要な添付書類の取得に手数料がかかります。

必要な書類について

・申請書(4条) ・住民票 ・登記事項証明書 ・公図 ・利用計画図(企業による) などです

事業用に転用する場合や農地の大きさによって、必要となる書類は異なりますので、市役所などでしっかり確認が必要です。

当事務所でお任せいただければ、すべて代行で取得できますのでご安心ください。

〇 無許可・未届で工事を進めた場合

  契約は無効となり、工事停止命令もしくは現状復帰命令が下されます。

*・。転用許可できる農地・できない農地とは?*・。

これまでの説明で、農地転用には農業委員会へ届出する場合と、都道府県知事からの許可を受ける場合の2パターンであることと記載いたしましたが、必ずしも希望する農地の転用が可能であるわけではありません。

届出・許可が可能な、農地転用できる場合とできない場合についてもご説明します。

転用許可される農地*
 ~ 転用許可できる農地は主に2つあります。~

第2種農地

 鉄道の駅が500m以内にあるなど、近い未来に市街地化が見込まれる農地のことを指します。

 また、農家ではなく、個人で耕しているいるような小さな集団の農地などです。農地の未整備で生産能力が低く、第3種農地に立地困難な場合には許可されます。※ ただし、転用目的が周辺にある他の土地でも実現可能と判断される場合は許可されません。

第3種農地

 鉄道の駅が300m以内にあるなど、市街地化への見込みが著しい区域にある農地のことを指します。

 この第3種農地の場合は、原則許可されます。 

転用許可される農地*
 ~ 日本の農業生産力を保つために、原則転用が許可されていない農地があります。ただし、例外的に許可される場合もあるため、
  窓口となる市町村の農業委員会に問い合わせてみましょう。~

農用地区域内農地

 農地の中でも特に生産能力が高く、農業振興地域に指定され、宅地や農業以外の用途に変えることを厳しく法律で制限されている農地です。

甲種農地

 市街化調整区域内にある農地で、特に良好な営農条件を備えている農地です。

第1種農地

 約10ヘクタール以上広がる集団的な農地で、農業公共対象農地であり、生産能力の高い農地です。ただし、甲種農地と第1種農地では、農業用施設・農業物加工や販売施設等の建築などは許可されることがあります。(農業に関連する事業の場合など)

*・。転用許可できる農地・できない農地とは?*・。

 市街化調整区域内にある農地を転用する場合は、許可が必要となります。どこのどんな組織が許可を出しているのでしょうか。

〇 都道府県知事

  市町村の農業委員会を通して、都道府県知事の許可を得ます。

〇 農林水産大臣

  4ヘクタールを超える農地を転用する場合は、農林水産大臣との協議が必要です。

 

 〇 許可不要

  市街化調整区域内にある農地でも、次の場合は許可が不要となります。

  ① 国や都道府県が転用を行う ② 土地収用される ③ 農業経営基盤用化促進法によるケース   など。

  許可を出す組織が転用を決めた場合は、市町村との協議が行われたものとみなされ、許可は不要となります。

農地転用に関する注意点*

〇 農地転用後の固定資産税

  農地を転用した場合、地目あ「農地」から「宅地」等に変更されるため、固定資産税の評価額が高くなります。

  また、固定資産税は1月1日時点での現況で基準が決められていますので、変更する時期も検討するとよいでしょう。

〇 登記地目の変更

  農地法の手続きを済ませたら、法務局に地目変更の手続きを行います。

  法務局が現地を訪問したり、資料を調査するため、登記簿謄本(登記事項証明書)などの資料が必要となります。個人での手続きもできますが、専門的な書類を取得する必要があったり、紛らわしい書類があったりするため、行政書士に依頼するとスムーズに進みます。

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